2018-04-03 14:46

Vårkänsla med fortsatt osäkerhet kring bostäderna

Efter höstens och vinterns turbulens på bostadsmarknaden går nu prognoserna isär inför våren och sommaren. Vissa vill blåsa faran över medan andra spår en fortsatt stökig bostadsmarknad. För den som har eller tänker ta ett bostadslån gäller det att veta vad som påverkar marknaden men också att gardera sig för olika utfall. Det skriver SEB:s privatekonom Jens Magnusson i månadens boränteråd.

Hösten blev en brysk påminnelse om att bostadsmarknaden är just en marknad och på en marknad kan priser gå både upp och ned. Det kan låta självklart men efter lång tid av stigande bostadspriser och fallande räntor är det lätt att tro att det är så det alltid kommer att se ut. Priser som ett par år tidigare kändes orimliga normaliseras och accepteras av köparna, bl.a. därför att man tror på fler prisuppgångar och därmed på en bra affär.

Men i höstas vände alltså marknaden nedåt och nu när vintern övergår i vår är det delvis nya frågor som ställs: Är nedgången, som hittills ligger på strax över sex procent för riket och 10-15 procent på vissa delmarknader, över för den här gången? Eller har vi bara sett början på ett större ras där det värsta fortfarande ligger framför oss? Det finns ett antal faktorer att hålla koll på för den som vill hänga med:

  1. Statistiken. De senaste månaderna har prisnedgången mattats, med en svag uppgång i januari och en svag nedgång i februari. När försäljningspriserna för mars och april blir kända får vi en signal om marknadens riktning.
  2. Räntan. De senaste årens prisuppgång hade knappast varit möjlig utan de sjunkande räntorna. Nu har de i princip slutat sjunka och diskussionerna handlar om när och hur mycket de ska höjas. Mycket tyder på att höjningarna av de rörliga räntorna (som till stor del styrs av Riksbanken) dröjer till slutet av året, medan de bundna räntorna kan börja röra sig uppåt lite tidigare. Ränteutvecklingen kommer att få stor betydelse för både priserna och för boendekostnaderna för alla som har bolån.
  3. Byggandet. 2017 låg det svenska byggandet på rekordnivå och det behövs för att avhjälpa bostadsbristen. Men de vacklande priserna får nu många byggbolag att dra av på byggtakten vilket kommer att påverka priserna.
  4. Konjunkturen. Så länge svensk ekonomi går bra och många har jobb, är det mindre troligt med stora boprisfall. Men om konjunkturen försvagas och arbetslösheten stiger, då ökar också riskerna på bostadsmarknaden.
  5. Politiken. Bostadsmarknaden är en marknad som i hög grad påverkas av politiska beslut. Helt nyligen (1 mars) skärptes det så kallade amorteringskravet genom att den som lånar mer än 4,5 gånger sin årsinkomst ska betala tillbaka på sitt lån i snabbare takt än vad som hittills krävts. Efter höstens riksdagsval kan bostäderna också bli ett av de områden där större reformer kan bli aktuella. Alltifrån byggstimulanser och hyresregleringar till ränteavdrag och flyttskatter kan komma att förändras. Det kan innebära stora förändringar för bostadspriserna men också den som inte planerar att köpa eller sälja kan få se sina boendekostnader förändras rejält.

De här faktorerna är i praktiken omöjliga att förutse. För den som har eller planerar att ta ett bostadslån är det viktigt att följa händelseutvecklingen men också att förbereda sin ekonomi på det oväntade. Med flera räntebindningstider på lånet (t.ex. med 1/3 rörlig, 1/3 på 3 år och 1/3 på 7 år), amorteringar och ett regelbundet sparande, byggs bra ekonomiska marginaler och ökad trygghet i bostadsekonomin.