2016-05-02 11:25

Våren höjer temperaturen på bostadsmarknaden

Normala säsongsmönster skruvar nu upp temperaturen på bostadsmarknaden och vissa menar att det planerade amorteringskravet också bidrar. Om temperaturhöjningen är tillfällig eller långvarig har stor betydelse för den fortsatta politiken. Både nya och gamla låntagare kan påverkas och behöver följa med i nyhetsflödet, skriver privatekonom Jens Magnusson i ränterådet för maj.

Det finns vissa säsongsmönster på bostadsmarknaden. Det är vanligare att vi köper och säljer bostäder på hösten och på våren än mitt i vintern eller sommaren. De senaste två vårarna har även präglats av bostadspolitiska diskussioner i allmänhet och av amorteringskravets införande i synnerhet. Förra året slutade det med att Finansinspektionens förslag till amorteringskrav drogs tillbaka och skickades till politikerna för fortsatt hantering. I år pekar allt nu på att det faktiskt kommer att införas ett amorteringskrav från och med den första juni.

Till stora delar är det de ursprungliga förslagen som nu blir verklighet. Det är nya bostadslån som omfattas medan befintliga lån inte berörs. Tanken är att de nya lånen ska amorteras med två procent per år om belåningsgraden (alltså lånets storlek i förhållande till husets marknadsvärde) överstiger 70 procent och med en procent per år om belåningsgraden uppgår till mellan 50 och 70 procent. Omvärdering av bostaden får endast göras vart femte år. Under 50 procents belåningsgrad finns inget reglerat amorteringskrav utan det bestäms liksom hittills i en dialog mellan låntagaren och banken.

Det kommer att finnas möjligheter för bankerna att bevilja tillfälliga undantag från amorteringsreglerna, dels i händelse av t.ex. skilsmässa, arbetslöshet, sjukdom eller dödsfall i familjen och dels (i upp till fem år) om lånet tas i syfte att köpa en nyproducerad bostad.

En nyhet finns det dock. Det gäller hanteringen av så kallade tilläggslån. Ursprungsförslaget var att om någon som sedan tidigare har ett lån väljer att ta ett tilläggslån, exempelvis för en renovering, så skulle detta lån slås ihop med det ursprungliga och hela det nya lånet omfattas av amorteringskravet. Denna del är nu ändrad och möjligheten ska finnas att enbart amortera på tilläggslånet (det ska avbetalas på max 10 år) utan att ursprungslånet berörs.

Målet är att de nya reglerna på sikt ska dämpa pris- och skuldutvecklingen på bostadsmarknaden. I det korta perspektivet finns det dock de som menar att effekten blivit den omvända. En del mäklare och banker vittnar om spekulanter som vill köpa bostad eller utöka ett lån innan de nya reglerna börjar gälla. Men det finns också dem som menar att det vi ser är det vanliga säsongsmönstret och att det inte går att utskilja någon särskild effekt av amorteringskravet.

Vad händer framöver?

Men vad kommer att hända framöver? Får de nya amorteringsreglerna avsedd effekt och prisutvecklingen dämpas, är det många som drar en suck av lättnad. Men om priserna fortsätter uppåt i samma takt under och efter sommaren, då kommer nog snart diskussionen igång om ytterligare åtgärder. Vissa av dessa åtgärder tar, liksom amorteringskravet, sikte på nya lån.

Det diskuteras t.ex. om ett tak för hur stora lån man får ta i förhållande till sin disponibla inkomst. Andra förslag t.ex. en eventuell avtrappning av ränteavdragen eller ändrad skatt vid försäljning, påverkar alla bostadsägare, nya som gamla. Vilka åtgärder som är effektiva, rättvisa och genomförbara lär diskuteras flitigt. Både nuvarande och framtida bostadsägare bör följa diskussionen noga och vara beredda på att förutsättningarna för bolånen kan ändras.