2018-12-03 14:21

Spännande bostadsår går mot sitt slut

Minskat byggande, avstannande marknad för nyproducerade bostäder, fortsatt låga räntor och hårdare amorteringsregler från Finansinspektionen, var några ämnen som diskuterades under 2018. Med en mix av förhoppningar och farhågor går vi snart in i ett nytt år och svenska bolåntagare har all anledning att hänga med i svängarna även 2019, skriver SEB:s privatekonom Jens Magnusson i sitt boränteråd för december.

Så här i december duggar återblickarna på det gångna året tätt. Det politiska året har på det internationella planet bl.a. handlat om Brexit, handelskrig, Trumps bravader i Vita huset och de allt mer extrema vädereffekterna i klimatförändringarnas spår. Ekonomiskt kan vi lägga ännu ett år med högkonjunktur till handlingarna med sjunkande arbetslöshet och skapliga tillväxtsiffror. Inrikespolitiskt har vi haft ett spännande år och i skrivande stund har politikerna ännu inte lyckats lösa det dödläge som uppstod efter riksdagsvalet i september.

Bland de sakpolitiska frågorna har bostadsmarknaden åter varit ett hett diskussionsämne. I början av året var den stora frågan om vi skulle få en fortsättning på den prisnedgång som började under 2017. Det fick vi inte. I alla fall inte om man ser på ett genomsnitt för hela landet. Den övergripande bilden blev i stället en stabilisering av priserna. Undantaget är vissa storstadsregioner där i första hand bostadsrätter tappat några procent till i värde, medan småhusen klarat sig bättre. 

Och så var det det här med nyproduktionen som är det segment som haft det kämpigast under året. Det är en uppseendeväckande skillnad mot de senaste åren då marknaden för nya bostäder framstod som omättlig. Alla objekt verkade kunna säljas innan spaden sattes i jorden (”på ritning”) och prislappen verkade nästan inte spela någon roll. Men det var då. Under året har vi sett allt fler svarta rubriker om svårsålda nyproducerade bostäder och om fastighetsbolag som har dystrare tider. Nästan inget säljs längre ”på ritning” och bostadsbolagen lockar med avgiftsfria månader, sänkta priser och gratis lokaltrafik för att få bostäderna sålda.

Det kan förstås både låta och vara bra för bostadsköparna, men en tydlig nackdel med det trögare marknadsläget är att byggandet nu sjunker. Från höga 65 000 färdiga bostäder på ett år lutar prognoserna nu mot 45 000. Det är ingen bra utveckling när vi faktiskt har ett stort bostadsbehov.

Under året har det också debatterats hur hårt bolånemarknaden ska regleras. I mars införde Finansinspektionen en skärpning av amorteringskraven. Den som tar lån överstigande 4,5 gånger den egna årsinkomsten ska numera amortera i högre takt än vad som gällde enligt de tidigare reglerna. Som mest uppgår amorteringskravet nu till 3 procent.

Det ökar månadskostnaderna för hushållen och riskerar att höja trösklarna för t.ex. unga och nyanlända svenskar som vill in på bostadsmarknaden. Å andra sidan har kravet kanske också bidraget till att vi nu har en lugnare prisutveckling och dessutom till att hushållens skulder nu ökar i en något långsammare takt än tidigare. 

Ytterligare ett kärt diskussionsämne under 2018 har varit de låga räntorna. Vi fick se ytterligare ett år med reporäntan kvar på rekordlåga minus 0,5 procent och många har undrat hur länge det kan pågå. Här har vi dock sett en omsvängning under året och framförallt under hösten. Från att räntehöjningen har diskuterats i vaga ordalag har Riksbanken nu angivit december 2018 eller februari 2019 som huvudalternativen för en första höjning.

Men att gissa hur snabbt och högt reporäntan därefter kommer att stiga och i vilken utsträckning bostadsräntorna följer med, det är inte lätt. Det, liksom osäkerheten kring kommande bostadspolitik, regleringar, bostadspriser och mycket mer, talar för att bolånetagarna har all anledning att hålla sig uppdaterade även under 2019. Det lär bli ett minst lika innehållsrikt år som det 2018 vi snart lägger till handlingarna.