Hoppa till sökfunktionen Hoppa till innehållet

Priser, risker och räntor, vart är bomarknaden på väg?

Skenande bopriser, ökande skuldsättning och svårt för unga att köpa bostad. Den senaste tiden har bostadsmarknaden stått i centrum för debatten. Vi frågar SEB:s privatekonom Américo Fernández om utvecklingen.

Bopriserna har ökat under pandemiåret, hur ser du på utvecklingen?

Vi har länge pratat om att låga räntor och strukturella utmaningar på bostadsmarknaden drivit upp bostadspriserna. Men under det senaste året har det snarare varit de så kallade pandemieffekterna (”hemarbete och hemester”) som eldat på bostadspriserna. Vi ska dock inte se den senaste tidens utveckling som det nya normala utan som en extraordinär utveckling under extraordinära tider. Bostadsmarknaden kommer även fortsättningsvis vara het men vi ska nog förvänta oss en något mer dämpad utveckling i takt med att restriktionerna släpps och hushållen återigen kan börja konsumera mer än bara boende.   

Skuldsättningen ökar, vilka risker innebär det för individer och samhälle?

Skulderna ökar som en konsekvens av stigande bostadspriser och ska inte tas som ett tecken på att hushållen tar på sig mer skuld än vad de klarar av. Det finns flera inbyggda mekanismer i bankers kreditgivningsprocess som minskar risken för överbelåning. Det kan handla om bolånetak, skuldkvotstak, amorteringskrav och gedigna KALP:ar (kvar-att-leva-på-kalkyler). I dagsläget är jag inte lika bekymrad över den stigande skuldsättningen, däremot är det något bolånetagare behöver beakta i sina sparbeslut. För de flesta hushåll är det en klok idé att redan nu bygga upp en räntebuffert för att parera framtida räntehöjningar som kan få direkt genomslag i bostadsekonomin.

Ungdomar har svårt att köpa bostad och det finns dem som menar att bopriserna närmar sig smärtgränsen där vanligt folk inte har råd att bo. Vad tror du skulle behövas för att vända utvecklingen?

Bostadspolitiska reformer som syftar till att öka byggandet eller effektivisera nyttjandet av det befintliga bostadsbeståndet är nödvändiga på lång sikt men inget som hjälper unga här och nu. Det behövs en mer praktisk och lösningsorienterad debatt från politiker och myndigheter som adresserar den växande utmaningen med ungas inträde på bostadsmarknaden. Vi kan nog alla skriva under på att vi behöver locka framtidens talanger till alla de företag som ska leda Sverige ur krisen men då behöver vi också kunna erbjuda unga möjligheten/friheten att äga eller hyra sin bostad.

Vissa menar att bolånetak och amorteringskrav skapar onödiga trösklar. Hur ser du på den debatten?

För samhället i stort är det sunt med både bolånetak och amorteringskrav. Men med det sagt så har jag full förståelse och ödmjukhet inför att det på kort sikt ses som trösklar för att ta sig in på bostadsmarknaden, inte minst för förstagångsköpare. Jag tror att den bostadspolitiska debatten måste kunna ha två bollar i luften samtidigt och diskutera både kort- och långsiktiga lösningar på bostadsmarknadens utmaningar.

Låga boräntor bidrar till den heta bostadsmarknaden, hur länge tror du att räntorna kommer att vara låga?

Enligt Riksbankens senaste prognos så kommer vi att leva med en reporänta på 0 procent under hela prognosperioden, fram till mitten av 2024. Även om reporänta och boränta inte är samma sak så talar det för att generellt lågt ränteläge. Det som möjligen kan tala för något högre bolåneräntor är den växande inflationsoro som dykt upp på senaste tid. Men, här gäller det att komma ihåg att stigande bolåneräntor i sådant fall skulle ske från redan rekordlåga nivåer.

Hur ska man som bostadsägare eller bostadsköpare agera i detta läge?

Ha lite is i magen och inte glömma grunderna för en sund bostadsekonomi. Precis som med börsen är det nästintill omöjligt att veta när man nått toppen. Se därför långsiktigt på ditt bostadsköp och något som du eller ni ska njuta av istället för att spekulera i rätt timing. Bygg upp en buffert för att parera för eventuella risker som stigande boräntor eller arbetslöshet. Och sist men inte minst, för dig som vill ha lite extra trygghet och sova gott om natten så finns det goda argument för att binda delar av bolånen. Ur ett historiskt perspektiv har det sällan varit billigare än nu att binda på flera års sikt. Glöm då inte att dela upp lånet på flera löptider så inte alla förfaller samtidigt.

Det har gått fem år sedan amorteringskravet infördes, och Finansinspektionen tillåter nu hushåll som tog sina bolån för fem år sedan att omvärdera bostaden i syfte att sänka sin belåningsgrad och därmed sina lagstadgade amorteringar. Hur bär man tänka kring detta?

Det är förmodligen en tanke som kan locka en och annan nu när möjligheten uppstår. Här skulle jag uppmana till viss försiktighet och fundera ett varv varför och vad du ska använda det frigjorda utrymmet till? Har man drabbats eller riskerar arbetslöshet och därför behöver mer pengar kvar i slutet av månaden? Då kan det vara en bra idé. Det gäller dock att inte glömma att amorteringar är en form av sparande som sänker din skuld och på sikt även dina räntekostnader. Beslutet behöver därför inte handla om att amortera eller inte. Förmodligen är den bästa lösningen för de flesta, om inte minst för riskspridningens skull, att ta tillfället se till att du både amorterar och har ett regelbundet konto/fondsparande.