Ett årsskifte ger tillfälle att blicka tillbaks på det år som gått och framåt mot det år som ska komma. Det är ingen överdrift att påstå att det förra är enklare än det senare. Med facit i hand ser vi att 2015 präglades av stigande bostadspriser och stigande bostadslån. Men trots att skulderna blev större, växte inte hushållens bostadskostnader. Tvärtom gjorde de låga och sjunkande räntorna att bostadskostnadens andel av hushållens inkomster faktiskt minskade under 2015. Vi hade alltså en situation där fler kunde låna mer, utan att det märktes i plånboken. Men hur kommer det att bli 2016? Låt oss börja med det självklara konstaterandet att ingen vet. Vi kan visserligen vara säkra på att oavsett om bostadspriserna stiger, faller eller står stilla, så kommer vi att få höra mer än ett ”vad var det jag sa?” Men de som tror på prisnedgångar har i många fall trott det de senaste 5-10 åren och har haft fel i många år innan de eventuellt får rätt. De som å andra sidan tror på prisuppgångar har visserligen oftast rätt men kan ju mycket väl missa prisfallet när det väl kommer. Det är bara att konstatera att backspegeln ger en skarpare bild än kristallkulan.
Men att det är svårt att göra prognoser är inte detsamma som att alla utfall är lika sannolika eller att det inte går att förbereda sig. Tvärtom. Mycket talar för att de senaste årens trend med allt högre priser men samtidigt lägre bostadskostnader som andel av inkomsterna, kommer att ta slut under 2016. Goda löneökningar, låga räntor och växande befolkning talar visserligen för en fortsättning uppåt, men samtidigt har vi nu troligen sett slutet på räntesänkningarna. Riksbanken valde senast att låta reporäntan ligga still och i USA har centralbanken påbörjat en höjningsperiod. I Sverige kommer nog den första reporäntehöjningen att dröja till slutet av året men bostadsräntorna stiger antagligen tidigare, särskilt de bundna räntorna.
Att den långa räntenedgången bryts dämpar bostadsprisuppgången. När räntorna vänder uppåt blir också befintliga lån dyrare och bostads-kostnaderna som andel av inkomsten stiger igen. Enligt SEBs Boprisindikator minskar också andelen svenskar som tror på stigande bostadspriser och den typen av förväntningar har en tendens att bli självuppfyllande. Lägger man till de regeländringar, t.ex. amorteringskrav, som planeras och genomförs för att dämpa pris- och skuldutvecklingen finns det mycket som tyder på mindre prisökningar framöver.
Trots att alla prognoser är synnerligen osäkra finns det några bra sätt att förbereda sig för 2016:
- Stresstesta din ekonomi. Oavsett vilken profetia om 2016 du tror på så behöver du kunna klara även andra scenarier än det mest väntade. Kolla hur mycket högre bostadskostnader du klarar utan att få problem i din vardagsekonomi.
- Gardera dig mot högre bostadskostnader. Passa på att amortera och spara medan räntorna är låga så skapar du viktiga krockkuddar i din ekonomi.
- Kontrollera att du skattejämkat på rätt nivå. Räntorna har sjunkit rejält och du riskerar kvarskatt om det har gått ett par år sedan du jämkade.
- Överväg att binda räntan för delar av ditt lån. De bundna räntorna är unikt låga och kommer att vända uppåt först. För den som vill binda är det ett bra läge nu.