2017-05-03 15:12

Svårnavigerad terräng kräver försiktighet

Frågetecknen är många på bostadsmarknaden. Uppfattningarna spretar om vart fastighetspriser, räntor och regelverk är på väg. Med så stor osäkerhet som idag är det viktigt att vara långsiktig, sprida sina risker och skapa marginaler i ekonomin, skriver SEB:s privatekonom Jens Magnusson i boränterådet för maj.

För de flesta är bostadsaffären den enskilt största affär vi gör under vår livstid. Det är en affär som påverkar våra liv och ekonomi lång tid framöver och som måste vara hållbar på både kort och lång sikt. Det är inte konstigt att visningar, bostadspris- och räntediskussioner är centrala teman på allt ifrån parmiddagar till dagspressens förstasidor.  Just nu är det många blandade signaler på bostads- och bolånemarknaden. Här är tre exempel:

1) Vart är bostadspriserna på väg?  Under ett antal år har vi haft kraftigt stigande bostadspriser (mer än en fördubbling på 10 år).  Det finns både inhemska och internationella bedömare som menar att priserna utvecklats till ohållbara nivåer och att en kraftig nedgång är nära. Särskilt stor är risken om konjunkturen vänder nedåt och/eller räntorna börjar stiga kraftigt. Å andra sidan har dessa varningar funnits väldigt länge, hittills utan att förverkligas. Dessutom finns de faktorer som hittills drivit upp priserna, dvs. låga räntor och stor efterfrågan i förhållande till utbudet, fortfarande kvar och det talar mot prisnedgång.

2) Vart är räntorna på väg?  Den stora bilden är att de extremt låga räntorna nu befinner sig på botten och att nästa ränterörelse kommer vara uppåt. För den synen talar bl.a. en stark svensk ekonomi och en global återhämtning efter finanskrisen. Å andra sidan har även förväntan på normaliserade räntor funnits ett tag och hittills har räntorna blivit kvar på oväntat låga nivåer. Helt nyligen kom dessutom Riksbanken med ett oväntat ”mjukt” besked där de signalerar att de låga ränteläget kommer att fortsätta ett bra tag till. Inte förrän ett halvår in i på 2018 räknar man med att börja höja reporäntan.

3) Vart är politiken på väg? Bostadsbristen, prisutvecklingen och de stigande bostadslånen som orsakar högre skuldsättning hos hushållen, står högt på den politiska dagordningen. Allt ifrån återinförd fastighetsskatt till slopade ränteavdrag, ändrad reavinstskatt och hårdare begränsningar av hushållens skuldsättning diskuteras. Å andra sidan har det hittills i stor utsträckning handlat om just diskussioner och få konkreta beslut fattas.

Det är gott om mer eller mindre tvärsäkra uppfattningar om hur ovanstående punkter kommer att utvecklas. Men säker kan ingen vara och som enskilda bostadsköpare och/eller låntagare måste vi ändå fatta beslut som vi ska leva med länge. Det rimliga i det läget är att inte chansa åt vare sig det ena eller andra hållet. Privatekonomin måsta klara både väntade och oväntade utfall och här är tre punkter som är bra att hålla sig till för att inte gå fel:

1) Maxa inte ditt bostadslån. Lånelöftet är ett tak som du helst bör understiga, inte ett målbelopp du ska utnyttja till max.  Låna inte till kontant-insatsen. Var kall i budgivningar och gå inte högre än du tänkt från början. Använd inte bostaden som bankomat genom att ta nya lån på bostaden till sådant som egentligen är konsumtion.

2) Sprid dina ränterisker. Frågan om rörligt eller bundet bör för de flesta besvaras med både och. I dagsläget är en rimlig fördelning 30 procent tremånadersränta och 70 procent bundet på två olika bindningstider, t.ex. 3 och 7 år.

3) Var långsiktig. Att amortera och spara regelbundet bör vara självklart för alla med bostadslån. Extra viktigt och rimligt nu med extremlåga räntor.