2017-09-01 10:47

Är bostadsmarknaden på väg att tappa farten?

Efter en lång tid av snabbt stigande bostadspriser börjar det dyka upp tecken på avmattning. De är än så länge ganska odramatiska men understryker ändå vikten av att alla bolånetagare har krockkuddar i sin boendeekonomi. Det skriver SEB:s privatekonom Jens Magnusson i månadens boränteråd.

När sommaren nu övergår till höst ställer sig allt fler frågan om också den svenska bostadsmarknaden är på väg att kylas av. Mäklare beskriver att det tar längre tid från annons till avslutad fastighetsaffär. Bostadspriserna låg under sommaren i stort sett stilla i landet som helhet och backade i vissa regioner. SEB:s Boprisindikator visar att något färre än tidigare tror på fortsatta prisuppgångar. Volymen på svenskarnas bostadslån fortsätter att öka men ökningstakten har vänt nedåt. Bostadsbolag och analytiker konstaterar att den tidigare glödheta marknaden för nyproducerade lägenheter inte längre är lika glödhet, flera nyproduktioner har svårt att sälja ut. Om man till det lägger diskussionerna om kommande räntehöjningar och Finansinspektionens förslag om att ytterligare skärpa amorteringskraven från nyår, ja då är det många som undrar om inte den svenska bostadsmarknaden är på väg att tappa farten.

Men även om de här signalerna ska tas på allvar, är det alldeles för tidigt att dra några tydliga slutsatser och det är lika lätt att argumentera åt andra hållet: Bostadsmarknaden är alltid lugnare på sommaren, längre säljprocesser och stagnerande priser under ett par månader är därför inget ovanligt. Ökningstakten på bolån har mattats men det är marginellt och kan möjligen delvis förklaras av att lån utan säkerhet (så kallade blancolån) i stället ökar snabbare. Boprisförväntningarna sjönk visserligen i augusti men svängningar finns det alltid och Boprisindikatorn är fortfarande på så höga nivåer att den talar starkt för en fortsatt uppgång. Dessutom kvarstår ju de flesta faktorer som hittills drivit upp priserna: Låga räntor, stor bostadsbrist, hög sysselsättning och god ekonomi hos de flesta hushåll.

Poängen är inte att man måste bestämma vilka argument man tycker är bäst och själv göra en prognos för bostadsmarknaden. Det viktiga är att se att läget är osäkert och oavsett vilken syn man har på utvecklingen innebär de här tecknen en viktig påminnelse: Tiden med allt lägre räntor och ständigt stigande bostadspriser kommer knappast att vara för evigt. Hur länge är det ingen som vet. Pessimisterna har varnat för en krasch i 10 år men bara för att den hittills inte kommit betyder det inte att den aldrig kommer. Dessutom kan även mer måttliga nedgångar än en ”krasch” vara kännbara. Särskilt för hushåll med små marginaler.

För den som har bostadslån är det viktigt att dra nytta av det läge vi har nu, oavsett hur länge man tror att det varar. Om och när regelverk, ränteläge, energipriser eller konjunkturen stramas åt finns en uppenbar risk att boendekostnaderna stiger. Dagens gynnsamma ränteläge bör därmed utnyttjas till mer än ökad konsumtion. Att ha ett regelbundet sparande och att amortera på sina lån borde idag vara självklart för de flesta. Det är förstås lätt att lura sig själv att amortering inte är så viktigt nu när räntorna är så låga och lånen billiga. Men det är det. Räntorna kan bli både två och tre gånger så höga som idag och då vill man inte vara belånad upp till taknocken. Genom att använda dagens låga räntekostnader på ett bra sätt kan du bygga upp de marginaler som gör att du kan klara bostadsekonomin för lång tid framöver. Oavsett om marknaden tuffar på, bromsar in eller vänder nedåt.