Vi börjar vänja oss vid att olika aspekter av bostadsmarknaden dominerar samhällsdebatten. Bostadspriserna som länge har stigit kraftigt, för att den senaste tiden ha vänt nedåt. Skulderna som fortsätter att öka och leder till ökad sårbarhet för både hushåll och samhällsekonomi. Också förstås de åtgärder som myndigheter, politiker och ekonomer diskuterar för att bromsa pris- och skuldutvecklingen och säkra den finansiella stabiliteten.
Skärpta amorteringskravet får liten effekt
Den senaste åtgärden är det skärpta amorteringskrav som Finansinspektionen föreslagit och som regeringen nu sagt ja till att införa från och med första mars 2018. Redan idag finns regler som säger att den som lånar mycket i förhållande till bostadens värde (hög belåningsgrad) är tvungen att amortera på sitt lån. De nya reglerna innebär att amorteringskravet också kopplas till lånets storlek i förhållande till den egna inkomsten (hög skuldkvot). Konkret innebär det att den som tar ett lån som överstiger 4,5 gånger årsinkomsten, ska amortera en procentenhet mer per år än vad dagens regler kräver. Men, och det är ett viktigt men, åtgärden gäller bara nya lån. Den som har tagit sitt lån innan mars 2018 påverkas inte av de nya reglerna. Det är också därför som effekten på både priser och skulder enligt Finansinspektionen kommer att bli mycket liten. För att större effekter ska uppstå krävs att det händer något som påverkar alla befintliga lån, inte bara nya.
Räntorna påverkar skuldsättningen mer
En sådan förändring är stigande räntor. Om dagens rekordlåga räntor om några år är två eller tre gånger högre, får det mycket större effekter än till exempel hårdare amorteringskrav eller ändrat bolånetak. Det senaste decenniets sjunkande räntor är en av de viktigaste anledningarna till att bostadspriserna kunnat stiga så mycket som de gjort. Trots att hushållen aldrig varit så skuldsatta som idag, betalar vi i genomsnitt en rekordliten andel av våra inkomster i ränta. Det har alltså inte märkts i plånboken att vi blivit mer skuldsatta och därför har utvecklingen rullat på.
Bra att ha flera olika bindningstider
Det som däremot har hänt när skulderna stigit (bara bostadslånen överstiger nu 3 000 miljarder kronor) är att riskerna ökat. I våra enkätundersökningar av bostadsmarknaden pekar hushållen ut kommande räntehöjningar som det största hotet mot både den egna ekonomin (om man äger sitt boende) och mot bostadsmarknaden som helhet. Det ligger mycket i den farhågan och frågan är då vad vi ska tro om framtiden. Hur mycket och hur snabbt kommer räntorna att stiga framöver? Den vanligaste uppfattningen, som också vi på SEB menar är mest sannolik, är att räntorna nu är på eller nära botten och att vi framöver kommer att se stigande räntor, om än i långsam takt. Vi tror att Riksbankens reporänta, som påverkar de korta räntorna, börjar höjas efter sommaren. De bundna räntorna börjar sannolikt stiga tidigare, kanske under vintern eller våren 2018. Men säker kan ingen vara och som bolåntagare bör grundregeln vara att gardera dig så att du klarar dig i alla lägen. Ett bra sätt att sprida ränterisken är att ha flera olika bindningstider på dina lån. Man måste alltid ta hänsyn till de egna förutsättningarna, men i dagens läge är en bra utgångspunkt för de flesta att ha runt 30 procent av bolånen till rörlig ränta och 70 procent fördelat på två längre bindningstider, till exempel 3 och 7 år.