När något har varit på ett visst sätt tillräckligt länge börjar det bli svårt att tänka sig att det någonsin kan vara på något annat sätt. Lite så har det varit på den svenska bostadsmarknaden. Under ett antal år har vi haft en glödhet marknad där priserna skjutit i höjden, vissa perioder med över 10 procent i årstakt. Det är mycket snabbare än till exempel lönerna har ökat. Men eftersom räntorna på bostadslånen har sjunkit åtminstone lika snabbt har många hushåll kunnat köpa de allt dyrare bostäderna utan att det har märkts i plånboken.
Vi har blivit så vana vid stigande bostadspriser och sjunkande räntor att de nästan har tagits för givna och dyra bostadsinvesteringar har inte känts särskilt riskfyllda. Logiken har varit att räntan ju är så låg att lånen inte blir särskilt betungande och OM det ändå skulle hända något med räntan eller den egna ekonomin så är det ju bara att sälja bostaden och kamma hem vinsten.
Psykologin en viktig faktor
De senaste månadernas inbromsning av priserna har fått många att ompröva dessa sanningar och börja ställa nya frågor. Köpare funderar över om det kan vara värt att avvakta lite – det kanske är billigare om några månader? Säljare och mäklare märker att köparna avvaktar och att inte varje husförsäljning avgörs i en snabb och offensiv budgivning som slutar långt över utannonserat pris. Politiker och myndigheter blir osäkra på hur lämpligt det är med fler åtgärder för att bromsa marknaden. Tänk om det skärpta amorteringskrav som Finansinspektionen vill införa eller den nedtrappning av ränteavdragen som alltfler partier nu säger sig vara för, kommer för sent? Kanske är det kloka åtgärder för att kyla av en överhettad marknad, men nu?
Den stora frågan är: Ser vi nu precis den avsvalkning som nästan alla ekonomer, myndigheter och politiker länge har efterlyst? Eller betraktar vi början på en utveckling mot ett rejält prisfall, med allt vad det kan innebära för både hushåll och samhälle? Sanningen är att ingen vet. Det som talar för en nedgång är till stor del psykologi. Om oron sprider sig och fler vill sälja än köpa, ja då sjunker priserna. Mot det talar till exempel att vi har ett bostadsunderskott, hushållen har en bra ekonomi, låga räntor och inte minst en stark konjunktur med hög tillväxt och hög sysselsättning. Mer talar idag mot än för en kraftig nedgång. Men säker kan ingen vara och privatpersoner måste se till att det finns tillräckliga marginaler för att klara även oväntade utfall.
Tips till hushållen
Visst finns det saker man kan och bör göra: Innan man köper en ny bostad är det till exempel klokt att sälja sin gamla, så att man vet hur mycket man har att röra sig med. Kom också ihåg att ett lånelöfte är ett tak, inget golv. Bara för att man får låna ett visst belopp säger det inte att man bör göra det. Vidare är det ännu viktigare att göra sin budget, inklusive risker för högre räntor och lägre bostadspriser, och sedan hålla sig till den. Att på ett oförsiktigt sätt dras med i en budgivning till högre nivåer än planerat, är ännu farligare på en marknad som står och väger.
Även den som redan köpt sitt boende kan och bör öka sina marginaler. En bra nivå på amorteringarna, ett regelbundet sparande och väl spridda ränterisker med olika lånedelar som binds på olika bindningstider är en bra grund. Dessa råd är förstås inte alldeles nya och den som följt dem har inte mycket att oroa sig för. De flesta köper och säljer i samma marknadsläge och följer man ovanstående tips så är även en nedgång hanterbar, om den nu skulle komma.