Idag börjar många sin första arbetsvecka efter en förhoppningsvis skön och avkopplande (om än regnig) sommarsemester. En av alla marknader som nu påbörjar övergången från semesterstiltje till en ny hektisk höst är bostadsmarknaden. De snabbt stigande bostadspriserna har länge varit en stor huvudvärk för Riksbanken och även för allt fler av våra politiker. Nya rekordpriser fortsätter att skapa rubriker i tidningarna och en diskussion om lägenhetspriser i Stockholm är närmast oundviklig vid varje middagsbjudning. Frågorna som diskuteras är desamma: ”hur länge kan priserna fortsätta stiga?” och ”har vi en bostadsbubbla eller inte?”
Det finns flera förklaringar till att bostadspriserna stigit så mycket. Men speciellt i storstadsregionerna är det stor inflyttning, lågt byggande och låga räntor som lyfts fram. Att prisuppgången beror på det låga byggandet i kombination med stor inflyttning antyder att vi har en bristsituation på marknaden som ”tvingar” folk att betala mer och mer för att ha någonstans att bo. Med det synsättet är obalansen mellan tillgång och efterfrågan boven i dramat. Ränteargumentet antyder istället att priserna stiger för att det blivit billigare att låna.
Relativt stabila boendekostnader
Eftersom boendet bara är en bland många utgiftsposter som ett hushåll behöver ha pengar till är en bra ansats att se på bostadskostnaden som en andel av våra totala konsumtionsutgifter varje månad, istället för i kronor och ören. För att få en bild av hur boendets andel av utgifterna ändrats över tiden kan man studera hur boendets vikt i konsumentprisindex har utvecklats. Det intressanta är att andelen av våra utgifter som går till boende är relativt konstant, i snitt 29 procent sedan 1980. Det talar emot att vi har en bristsituation som över tiden skulle ha tvingat oss att betala allt mer för vårt boende. Snarare pekar det mot att prisuppgången har mer att göra med fallande räntor som gjort det billigare att låna och därmed kompenserat för att priserna på hus och lägenheter stigit. Man kan se på bopriser och räntor som lite av ”kommunicerande kärl”; går den ena ner så går den andra upp och vice versa.
Den logiska förlängningen av detta blir också att den snabba uppgången på bostäder inte kan fortsätta om inte också räntorna fortsätter att falla. Även om räntorna naturligtvis kan gå ned mer är det svårt att se hur den nedåttrend vi haft sedan mitten av nittiotalet skulle kunna fortsätta på lite längre sikt. Det talar alltså för att bostadspriserna inte kommer ha så mycket stöd framöver som de haft fram till nu. Men även om räntorna inte fortsätter att falla så behöver det ju inte betyda att de kommer att stiga kraftigt. Det som till syvende och sist avgör prisutvecklingen på hus och lägenheter är om vi är beredda att betala mer eller mindre för vårt boende framöver jämfört med vad vi gör idag.
Bostadskostnader upp = bostadspriser ned
Förra gången vi hade en fastighetskrasch i Sverige var i början av 1990-talet. Den kraschen sammanföll med en snabb och stor ökning av bostadskostnadernas andel av hushållens konsumtionsutgifter. Precis innan fastighetskraschen bottnade boendets andel av konsumtionsutgifterna på 26 procent 1990 för att under de följande åren snabbt stiga till 34.4 procent 1994. Ökningen av bostadsutgifterna berodde på flera samverkande faktorer som högre räntor, lägre inkomster och skatteförändringar som gjorde det dyrare att bo. För hushållen spelade nog mixen mindre roll utan det avgörande var att kostnaderna för boendet steg och slukade en större del av deras inkomster än vad flertalet tyckte var rimligt. Därmed var också prisfallet oundvikligt. Om vi, med stöd av dryga tre decennier av data, antar att hushållen även framöver kommer sträva efter att lägga ungefär 30 procent av sina sammanlagda utgifter på boende så kan det säga en hel del om den framtida prisutvecklingen.
Idag ligger vi enligt SCB:s uppskattning för 2015 på en bostadskostnadsandel på rekordlåga 25.8 procent. Det antyder att hushållen borde vara villiga att betala mer för sina bostäder framöver än de gör idag. Visserligen kan man anföra att 25.8 procent är snittet för hela riket och att situationen ser helt annorlunda ut i storstäder som Stockholm där priserna är högst. Men faktum är att även i Stockholmsregionen ligger bostadsutgifternas andel under vad som kan anses vara normalt.
Swedbanks Boindex mäter bostadsutgifterna som andel av disponibel inkomst och indexet görs även för enskilda kommuner. I Stockholm är det rimligt att anta att hushållen är beredda att lägga en större andel av inkomsten på boendet. Dels erbjuder en storstad ett större utbud och närhet till olika former av service (restauranger, bio, teater, affärer med mera) som ökar värdet av att bo där. Dels ligger inkomsterna i Stockholm högre än rikssnittet vilket gör att hushållen kan betala mer för boendet och ändå ha tillräckligt över till andra utgifter. Boindex sätter därför normvärdet för boendet i Stockholm till 36 procent av disponibel inkomst. Trots många år av stora prisuppgångar på bostäder så spenderar boende i stockholmsregionen ändå mindre än så på sitt boende. För villaägare ligger andelen av disponibel inkomst på 28.3 procent och för bostadsrättsägare på 30.5 procent.
Risk att bostadspriser fortsätter stiga
Både i riket som helhet och i Stockholmsområdet pekar alltså siffrorna på att hushållen fortfarande kan lägga mer pengar på sitt boende. Detta behöver naturligtvis inte innebära att priserna på hus och lägenheter måste fortsätta stiga. En ökning av bostadskostnaden kan ju istället komma från att räntan stiger eller av att politikerna tar mod till sig och gör boendet dyrare genom försämrade ränteavdrag eller återinförd fastighetsskatt. Även tvingande amorteringskrav kommer nog av många hushåll ses som en ökning av bostadskostnaden även om det egentligen rör sig om ett sparande.
Eftersom det mesta pekar mot att inflationen under överskådlig framtid kommer vara låg både i Sverige och i omvärlden kan vi också räkna med att räntorna kommer att fortsätta vara låga under lång tid framöver. Från politiskt håll verkar kraftfulla åtgärder för att göra boende dyrare ligga rätt långt borta och ju närmare vi kommer valet 2018 ju mer osannolika blir de. Mot den bakgrunden är det mycket som pekar mot att bostadspriserna även framöver kommer vara den rörliga variabeln i ekvationen. I takt med att hushållen accepterar att öka andelen av sina inkomster man lägger på boende mot mer normala nivåer är också risken stor att priserna fortsätter upp.