Förändring – ledord inom fastighetssektorn

Efter några utmanande år förbereder sig fastighets­sektorn på att fortsätta driva utvecklingen mot en framtid där hållbarhetsarbete blir en avgörande faktor. Björn Nyman,tidigare Head of Real Estate Coverage på SEB, delar med sig av sina tankar i frågan och diskuterar olika alternativ för att finansiera omställningen.

De senaste åren har präglats av stora omvärlds­händelser – pandemin, kriget i Ukraina, problem i de globala leverantörskedjorna och snabbt stigande inflation. Som svar höjdes räntorna kraftigt, vilket slog hårt mot fastighets­­branschen. Men enligt Björn Nyman börjar nu läget ljusna.

– Det har varit en skakig resa, men med räntor som nu ser ut att falla och förbättrad tillgång till kapital­marknaderna ser framtiden betydligt ljusare ut, säger han.

Björn Nyman leder SEB:s Real Estate Coverage-team, som arbetar med stora fastighetsbolag, fastighetsfonder och privata fastighets­investerare i Norden och Tyskland. Med andra ord, tunga aktörer.

Har du märkt någon skillnad i kundernas finansieringsbehov?

– Ja, när kapitalmarknaden varit svår att komma åt har många bolag i sektorn vänt sig till sina banker i stället. Vi har följt utvecklingen nära och stöttat med både kapital och rådgivning, när det varit relevant.

När det gäller framtiden ser Björn Nyman ett stort behov av ökade investeringar i energieffektivitet och andra hållbarhetsrelaterade åtgärder i sektorn. SEB:s kunder har redan tagit viktiga steg, men mer krävs.

Ett EU-direktiv med lösa trådar

Ungefär 40 procent av EU:s energianvändning sker i byggnader. Fram till 2030 är målet att minska utsläppen i sektorn med 60 procent jämfört med 2015 års nivåer, enligt direktivet om byggnaders energiprestanda (Energy Performance of Buildings Directive).

– Tidsplanen är tajt och flera faktorer är fortfarande oklara. Till exempel har EU lämnat det till varje medlemsstat att själva bestämma vilka konsekvenser som ska gälla för fastighetsbolag som inte når målen.
Björn Nyman fortsätter:

– Våra kunder är generellt sett mycket motiverade att arbeta med hållbarhetsfrågor. De har hållbara ramverk på plats, strategier och mål för energi, växthusgasutsläpp, sociala aspekter med mera. Men har man en stor fastighetsportfölj kan det krävas investeringar på miljardbelopp för att möta kraven. Det är ett stort åtagande.

Det för oss in på frågan om hur omställningen i fastighetssektorn ska finansieras.

Lån och obligationer kopplade till fördefinierade hållbarhetsmål

Björn Nyman förklarar att SEB kan hjälpa till att finansiera hållbarhetsrelaterade satsningar genom två huvudsakliga vägar. Den första är lån.

– Vi erbjuder gröna lån, där kunder med en energieffektiv fastighetsportfölj får ränterabatt. Vi erbjuder också hållbarhetslänkade lån, som vuxit kraftigt på senare tid. Där enas banken och kunden om ett antal mål i förväg, och om målen uppnås får kunden rabatt.

Det andra alternativet är hållbarhetslänkade obligationer. De fungerar på liknande sätt som hållbarhetslänkade lån, med mål och nyckeltal (KPI:er) satta i förväg. Men istället för att låna från banken erbjuds obligationerna till externa investerare – som pensionsfonder och försäkringsbolag – som därmed blir långivarna.

– Bankens roll är att hjälpa till med obligationsemissionen. Det innebär att vi vägleder i val av KPI:er och kalibrering av målen, som kan vara både miljömässiga och sociala, samt hjälper utgivare och investerare att hitta varandra.

Vad tror du – kommer fastighetssektorn att lyckas med omställningen?

– Ja, jag tror att de flesta stora aktörerna kommer att hitta en väg. Incitamenten finns, men också viljan. De ser värdet i förändringen och förstår skälen och logiken bakom, avslutar Björn Nyman.