En krona som behåller sitt värde – hållbarhetsfokus skapar lönsamma möjligheter för Vasakronan

Fastighetsföretaget Vasakronan har ett starkt fokus på att omvandla sin verksamhet till att bli mer hållbar ur ett ekonomiskt, miljömässigt och socialt perspektiv. Denna strategi har resulterat i både högre intäkter och lägre kostnader för företaget.

Vasakronan är ett av Sveriges största kommersiella fastighetsbolag. De flesta av deras fastigheter är kontorsbyggnader, men företaget äger också butikslokaler i de fyra största stadsområdena i Sverige.

"Vi har ingen dedikerad hållbarhetsavdelning i företaget. Istället har vi under lång tid arbetat med att integrera hållbarhetsarbetet i den ordinarie affärsverksamheten", säger Anna Denell, som ansvarar för att driva denna integration på Vasakronan.

Hon nämner att de fyra statliga pensionsfonderna (AP-fonderna), som gemensamt äger Vasakronan, ställer strikta krav på att företaget ska vara i framkant när det gäller hållbarhet utan att kompromissa med avkastningen för dagens och morgondagens pensionärer.

Vad har Vasakronan gjort och hur ser framtiden ut?

"Vi genomförde en analys av vår verksamhet för att förstå var vi har störst miljöpåverkan och hur vi kan bidra till att förbättra människors vardag. Denna analys ligger till grund för vårt arbete", säger Anna Denell.

När det gäller miljön lyfter hon fram behovet av att minska mängden energi som krävs för att driva en fastighet och de företag som finns i den. Det är också viktigt att välja rätt material när nya byggnader ska uppföras eller befintliga byggnader ska renoveras, samt att ansvarsfullt hantera material från rivningar och renoveringar.

Ambitiösa mål

Vasakronan har satt tuffa och konkreta mål för sin verksamhet på flera områden. Redan 2008 sattes det första målet att halvera energiförbrukningen och ligga 50 procent under branschgenomsnittet. Några åtgärder för att nå detta mål är enkla att förstå och genomföra, som att inte köra värmesystemet medan luftkonditioneringen kyler luften, att undvika uppvärmning av tomma ytor eller att återvinna värme från ventilationssystemet.

Mer avancerade åtgärder, som att tillföra extra isolering eller uppgradera fönster med ett extra glas för bättre isolering, ingår också i strategin.

Vid nybyggnationer eller större renoveringar fokuseras det på att välja material med minimal miljöpåverkan samt att återanvända eller återvinna material. Anna Denell nämner ett projekt i Uppsala, Lumi, där Vasakronan valde att göra en omfattande renovering istället för att riva och bygga nytt. Förutom att bevara den gamla betongstommen, inkorporerades en stor mängd återanvänt material, inklusive material från rivna fasader, innerväggar och glasrutor.

"Sammanlagt minskar detta klimatpåverkan från renoveringen avsevärt och är ett viktigt steg i vårt arbete för att uppnå klimatneutralitet i hela värdekedjan till 2030", säger Anna Denell.

Sedan 2008 har Vasakronan lyckats minska energiförbrukningen i sin befintliga fastighetsportfölj med 67 procent vid slutet av 2023. Dessutom har de fasat ut all användning av energi från fossila bränslen. Som resultat har deras direkta koldioxidutsläpp minskat med 90 procent mellan 2006 och 2023.

Lönsamma investeringar

Insatser för att minska koldioxidutsläppen genom att minska energiåtgången och använda byggmaterial med lägre utsläpp, som återvunnet betong eller högpresterande isoleringsmaterial, kan ibland innebära högre kostnader, men de leder också ofta till besparingar och högre intäkter.

"Genom att minska energibehovet i våra byggnader minskar uppvärmningskostnaderna. Vi ser också en tydlig trend där fler och fler företag vill verka med en stark miljöprofil, vilket gynnar vår beläggning", säger Anna Denell.
Detta innebär att Vasakronan genererar högre intäkter än fastighetsbolag som inte har fokuserat lika mycket på hållbarhet.

En positiv spiral

Högre hyror och ökad efterfrågan från kunder minskar investeringsrisken, vilket i sin tur ökar fastigheternas värde. Banker och de som lånar ut pengar till fastigheter genom obligationer uppskattar den lägre risken och de högre värderingarna, vilket kan göra det möjligt att låna till en lägre kostnad.

"Vi finansierar oss huvudsakligen genom obligationer. 2013, när vi blev det första företaget i världen att ge ut en så kallad grön företagsobligation, var det betydligt fler investerare som var intresserade än tidigare. Detta gav oss både en bredare investerarbas och till slut lägre finansieringskostnader", säger Anna Denell.

Gröna obligationer, precis som andra former av grön finansiering, är föremål för omfattande regleringar och rapporteringskrav om hur medlen används. Initialt kan detta leda till högre kostnader för att etablera ett grönt ramverk, processer och nya arbetsmetoder. Men nu är vi vid en punkt där företag i allt högre grad behöver lämna samma information för sin ordinarie hållbarhetsrapportering, så de extra kostnaderna är inte så stora längre.
Banker och andra finansiella rådgivare bidrar genom att hjälpa företag som Vasakronan att etablera det nödvändiga gröna ramverket och kommunicera med investerare på kapital­marknaderna.

SEB agerar som rådgivare

Sedan 2013 har SEB hjälpt Vasakronan att etablera två ramverk för grön finansiering och har agerat som rådgivare för företagets löpande emission av gröna obligationer.

"Det brukar innebära ett nära samarbete mellan oss som finansiella rådgivare och våra kunder. Tillsammans ser vi till att vi informerar om utvecklingen både inom branschen och mer generellt för att möta behoven hos aktörer på kapitalmarknaderna", säger Fredrik von Platen, som arbetar med hållbar finansiering på kapital­marknads­avdelningen på SEB.

Han säger att utvecklingen går snabbt och att SEB förväntar sig att det som nu kallas grön finansiering kommer att bli vanligare de kommande åren, med fler investerare som vill veta hur deras pengar hanteras. Samtidigt kommer det som vi nu kallar traditionell eller normal finansiering att bli både mer sällsynt och potentiellt dyrare om hållbarhetsrisker inte identifieras eller åtgärdas.